Byggebeskrivelse

1 Innledning

Denne byggebeskrivelse redegjør for hvilke materialer, arbeider og tjenester som inngår i leveransen fra Ki Eiendommer AS. Byggebeskrivelsen er et kontraktsdokument som undertegnes av kjøper og selger. Foretas endringer, avtales disse på eget skjema som tilleggsavtale. Byggebeskrivelsen med evt. tilleggsdokumenter vil sammen med tegninger og kontrakt gi en fullstendig dokumentasjon på hva leveransen omfatter.

Boliger fra Norgeshus prosjekteres og bygges i henhold til forskrift av 19. juni 2017 nr. 840 om tekniske krav til byggverk (TEK17) med tilhørende veiledning (VTEK17), med siste endringer av 11. juni 2018 nr. 854.

Hvor annet ikke framgår av byggebeskrivelsen, av tegningene eller detaljene, gjelder Norsk Standard (NS) 3420 med normale toleransekrav for utførelsen.

Når Ki Eiendommer AS disponerer tomten reguleres kontrakten av «bustadsoppføringslova» og byggblankett 3429.

Ved salg av boliger som er ferdig oppført på det tidspunkt kontrakt skrives, reguleres denne etter «avhendingslova» og byggblankett 3428.

Lokale tilpasninger og variasjoner

Byggebeskrivelsen gjelder for alle våre boliger. For noen typer kan det imidlertid være overflater, løsninger og/eller detaljer som i noen grad avviker fra eller ikke er omhandlet i denne beskrivelsen. I disse tilfeller gjelder byggetegninger og deres bilag.

Ki Eiendommer AS forbeholder seg retten til å kunne foreta mindre endringer av konstruksjoner og/eller i materialvalg. Det forutsettes at disse endringene ikke medfører pristillegg eller forringer kvaliteten i noen grad.

Tegninger

Illustrerte tegninger illustrerer hvordan boligen kan møbleres og innredes. Innredning i planløsning ikke inngår i boligen sin listepris.

Leveranseomfang

Denne byggebeskrivelsen omfatter en innflyttingsklart bolig.

2 Hovedposter i byggebeskrivelsen

2.1 GRUNN OG FUNDAMENTER BETONG-, MUR- OG PUSSARBEIDER
2.2 BÆRESYSTEMER
2.3 YTTERVEGGER
2.4 INNVENDIGE VEGGER
2.5 DEKKER
2.6 YTTERTAK
2.7 FAST INNVENTAR
2.8 TRAPPER, BALKONGER
2.9 DIVERSE
3.0 VVS INSTALLASJONER
4.0 ELEKTRISKE INSTALLASJONER
5.0 TELE
6.0 ANDRE INSTALLASJONER
7.0 UTENDØRS

2.1 Grunn- og fundamenter, betong-, mur og pussarbeider

Grunnarbeider og gravearbeider samt opparbeiding av utomhusarealer inngår i standard leveranse. Tomten leveres ferdig opparbeidet med P-plass til 2-3 biler, maskin planert uteområde. Vei og gårdsplass leveres med grus.

Betongarbeider i forbindelse med fundamenter, grunnmurer, støpt plate, pilarer etc. med tilhørende materialer omfattes av standard leveranse.

Murerarbeider til blant annet piper, brannmurer, fliser etc. inngår i standard leveranse.

Når det leveres murpipe leveres denne montert og ferdig pusset inklusiv ovn, tilsvarende type Duo 5 i sort.

For de arbeider som ikke er inklusiv kan leveranseomfang avtales nærmere.

2.2 Bæresystem

Våre boliger utføres i tradisjonelt bindingsverk med stendere i konstruksjonsvirke med senteravstand c/c 600mm. Bjelkelag utføres i trekonstruksjoner, dimensjonert jfr. spennvidder og nyttelast. Takkonstruksjon utføres i trekonstruksjoner, enten av taksperrer eller prefabrikkerte takstoler. Takkonstruksjon samt nødvendige søyler og dragere av limtre eller stål dimensjoneres jfr. stedlig krav til snølast. Innvendig leveres søyler og dragere av limtre i ubehandlet gran, type malingskvalitet og stålkonstruksjoner kles/kasses inn. Utvendige trekonstruksjoner til balkonger og annen bæring leveres impregnert såframt disse er eksponert for fuktighet.

2.3 Yttervegger

Yttervegger bygges opp av tradisjonelt bindingsverk i konstruksjonsvirke og isoleres i henhold til krav i gjeldende Teknisk forskrift. Som grunnlag for energieffektivitet benyttes energirammer i TEK jfr. §14-2, og den enkelte bolig energiberegnes jfr. krav til totalt netto energibehov.

Yttervegger leveres på avrettet plate på mark/murkrone med tetting og svillemembran. Ytterveggen monteres forskriftsmessig til betongen.

Til avstiving og vindtetting benyttes vindtettplate med klemte skjøter, og i hjørner og overganger benyttes vindsperrerims, tettebånd og tape.

Yttervegg varmeisoleres med mineralull og tykkelsen bestemmes av krav gitt i forskrift ved energiberegning. Denne vil i noen grad variere fra hustype til hustype, men generelt er det 200mm isolasjon i ytterveggen.

Kledning på yttervegg er enten liggende- eller stående dobbeltfals i 19x148mm gran. Kledningen leveres som Royal impregnert dobbelfalset kledning. Noen hustyper har felter av fasadeplater og disse er medtatt i standard leveranse. Noen hustyper er vist med natursteinsforblending eller annen trekledning enn beskrevet over. Dette inngår ikke i standard leveranse.

Utvendig kledning som leveres grunnet bør overmales etter få måneder for å forlenge levetiden.

Det er krav fra Hitra Kommune at feltet skal ha en helhetlig fargesetting. Det er lagt opp til disse kombinasjonene i Litjslokheia. Utbygger forbeholder seg retten til å avgjøre fargevalg, ut fra hva som passer best iht. gjeldende reguleringsbestemmelser.

Kombinasjon 1:

Sotgrå 0683 (trestruktur)
Grå Skifer 1462 (tett maling)

Kombinasjon 2:

Kastanje 0682 (trestruktur)
Frostrøyk 1376 (Tett maling)

Kombinasjon 3:

Skigardsgrå 0659 (trestruktur)
Skodde 8025 (tett maling)

Kombinasjon 4:

Sotgrå 0683 (trestruktur)
Kastanje 0682 (trestruktur)

Innvendig på ytterveggen monteres dampsperre samt platekledning, av mdf-plater.

Vegger til sportsbod og garasjer leveres uisolert.

Vinduer og dører

Vinduer og balkongdører leveres med fabrikkmalt hvit overflate, som 2- eller 3-lags energiglass. U-verdi på vindusleveransen beregnes for den enkelte bolig og er minimum 1,2 (2- lags glass). Det vil variere fra hustype til hustype hvilken U-verdi som er nødvendig og det kan derfor variere mellom 2- og 3-lags glass på de ulike hustypene. Sprosser, slik de er vist på fasadetegninger, er medtatt i leveransen og leveres utenpåliggende.

For vinduer med bedre U-verdi (3-lags glass) må man forvente utvendig kondens /dugg. Dette skjer på dager etter kalde og klare netter med høy luftfuktighet.

Gode vinduer og dører med lav U-verdi slipper gjennom mindre varme og glasset blir varmere på innsiden og kaldere på utsiden. Da oppstår dugg på glassets utside. Dette skjer særlig på høsten og tidlig vinter. Noen vindusleverandører har tilvalg på antidugg.

Ytterdører leveres i utgangspunktet som på tegning med fabrikkmalt hvit overflate fra standard sortimentet fra kjente merkevarer. U-verdi på minimum 1,2.

For boliger der krav om tilgjengelig boenhet inntreffer (alle hovedfunksjoner på inngangsplan og trinnfri gangadkomst) vil det være krav til at inngangsparti og hovedinngangsdør er synlig i forhold til omliggende flater. Kravet oppfylles ved at belysningsstyrken tilpasses material- og fargebruken slik at inngangspartiet og hovedinngangsdøren blir synlig i forhold til omliggende flater med luminanskontrast minimum 0,4. For å oppfylle kravet vil man eksempelvis ikke kunne levere hvit dør til hvitt hus. Våre arkitekter kan ved ønske og behov gjøre vurderinger rundt fargevalg for å finne løsninger som tilfredsstiller nevnte krav.

Dør til garasje leveres som på tegning, fabrikkmalt hvit overflate fra standard sortimentet fra kjente merkevarer. Garasjevindu leveres med 2-lags glass og i fabrikkmalt hvit overflate. Garasjeport er leddport i stål med motor.

Foringer og listverk levers jfr. kategori beskrevet i kapittel 1.

Vinduslufting i form av gjennomlufting er lagt til grunn som tiltak for å unngå overtemperatur. For boliger med stort vindusareal i solbelastet fasade kan det være nødvendig å gjøre en vurdering av behov for utvendig solskjerming for å sikre tilfredsstillende inneklima. Vurderingen bør gjøres under planleggingen slik at evt. screens kan integreres i fasaden. Kostnader forbundet med solskjerming inngår ikke i standard leveranse.

2.4 Innvendige vegger

Innvendige vegger bygges opp av konstruksjonsvirke og isoleres med min. 70mm mineralull. Vegger kles med hvite MDF plater. Tykkelse på vegger kan variere, avhengig om de er bærende eller om de omfatter føringer for tekniske anlegg.

Våtrom

For vegger i våtrom er det tilsvarende oppbygning, men standard plater erstattes av baderomsplater/baderomspanel.

2.5 Dekker og bjelkelag

Det er medtatt plate på mark av betong samt isolasjon og radonsperre i standard beskrivelse.

Bjelkelag mellom rom bygges opp av trekonstruksjoner dimensjonert for spennvidder og nyttelast/egenlast i henhold til Norsk Standard. Bjelkelag Isoleres med minimum 150mm lett mineralull samt at det full isoleres i randsone. Det benyttes undergulv av sponplater. Som overflater på gulv er det medtatt laminat av typen Berry Alloc.

Nødvendig nedlekting for tekniske føringer samt himlingsplater/panel.

Bjelkelaget isoleres med min. 150mm lett mineralull og til himling benyttes lydbøyler. Til himling benyttes takess eller mdf-plater.

2.6 Takkonstruksjon

Takkonstruksjonen oppføres av prefabrikkerte takstoler eller taksperrer. Takkonstruksjoner med tilhørende dragere og bærebjelker dimensjoneres etter gjeldende forskrifter og stedlige krav til snølast.

Inklusiv i leveransen er nødvendige limtredragere og søyler i gran. For utvendig bæresystem til takkonstruksjoner leveres limtre, impregnert etter behov. Innvendig vil synlige ståldragere og søyler kasses inn.

I himling under takoverbygg og lignende legges det lekter samt Royal impregnert dobbelfalset kledningsbord, tilsvarende som på vegg.

Betongtakstein, dubbelkrum i sort, er beregnet for boliger vist med takstein, selv om illustrasjoner kan vise andre materialer. For boliger med listetekking/stålplatetak er det Clickfalsplater som er medregnet. Takrenner og taknedløp med tilbehør leveres i sort stål. Pipehatter og beslag for lufting etc. er medtatt.

For flate tak er det kompakttak med tekning av asfaltbelegg eller takfolie med sveisede skjøter.

Oppbygging for pulttak

Nødvendig parapet
Taktekning av asfaltbelegg eller takfolie med sveisede skjøter med fall til takrenne
Taktro av plater
Luftesjikt
Diffusjonsåpent undertak
Takkonstruksjonen varmeisoleres med isolasjon av mineralull i henhold til energiberegning. Typisk vil være at isolasjonstykkelse er ca. 300mm i snitt
Taksperrer av konstruksjonsvirke/limtre/I-bjelker dimensjonert jfr. stedlig snølast
Dampsperre
Nedlekting for himling
Himling av fabrikkmalte MDF produkt

Takutstikk kles med kledning tilsvarende veggkledning inklusiv nødvendig lufting med fluenetting i luftespalte. Vindskier med imp. toppbord.

Feieplattform eller stige ut over dette er ikke medtatt i standard leveranse.

2.7 Fast inventar

For alle våre husmodeller er det tegnet og priset forslag til både baderoms- og kjøkkeninnredning fra vår leverandør. Kjøkken- og baderomsinnredning leveres fra JKE, og det er valgt løsninger med god kvalitet. Veiledning om priser og mulighetene for oppgradering fås hos den enkelte Norgeshusforhandler eller til kjøkkenleverandøren.

Garderobeskap og innredning til disse er ikke medtatt i standard leveranse.

I standard leveranse er det medtatt murpipe eller stålpipe samt peisovn, type Duo 5. Nødvendige brannmurer eller tilsvarende er medtatt.

Det leveres 1 stk. 6 kg. godkjent brannslokningsapparat pr. boenhet.

2.8 Trapper/balkong/terrasse

Balkonger leveres der dette er vist på tegning. Nødvendige søyler og dragere er medregnet og dimensjonert etter stedlige krav til snølast. Alt trevirke til balkonger leveres i ubehandlet trykkimpregnert furu. Tette balkonger har i tillegg taktroplate, tett takbelegg og utvendig taknedløp. Fundamenter, betongsøyler og innstøpte søylesko inngår i standard leveranse. Terrasser på bakkenivå er medtatt i standard leveranse når de er under takoverbygg. Terrasser ut over dette er ikke medtatt selv om det kan være tegnet inn på flere av våre hustyper. Terrasser og størrelser på disse bør planlegges etter terreng og tomteforhold og Norgeshusforhandler kan bistå med planlegging og prissetting av dette.

Tremmegulv ved inngangsparti og utenfor vaskeromsdør er medtatt.

Trapper leveres etter mål tatt på stedet. Alle trapper er åpne (uten stusstrinn) og leveres uten for- og bakkantlist. Trappene produseres iht. gjeldene byggeforskrifter med hensyn til barnesikring, stigningsforhold, trinnstørrelse og høyde. Returgelender leveres som enkelt spilegelender. Trapper leveres i fabrikkmalt hvit utførelse, type Fauna fra Stryntrappa med beisede trinn av furu.

Loftsluke til uinnredet loft er ikke med i standard leveranse.

2.9 Diverse

Følgende inngår ikke i standard leveranse, selv om disse i noen tilfeller kan være inntegnet eller vist på illustrasjoner:

Badstueinnredning som ovn og benker
Garderobeskap og skyvedørsgarderober med innredninger
Spilehimling
Badekar
Stiplede vegger
Utvendige trapper
Murte ildsteder
Natursteinforblending av yttervegg og piper
Villmarkspanel
Parapet og fasadekledning i båndtekking
Torvtak
Skifertak
Tretak
Båndtekking
Sentralstøvsuger
Gulv på uinnredet loft

Følgende kan spesielt nevnes vedrørende kostnader som må påregnes og som ikke inngår i standard leveranse:

Avgifter til offentlige myndigheter, nettselskaper, energiverk, fiber- og kabelselskaper etc. samt for permanent strømtilkobling
Overflatebehandling på utvendige materialer
Søppeldunk, søppelstativ, postkasse, feieplattform og evt. stig opp på pipe
Innvendig eller utvendig solavskjerming for å redusere faren for overoppheting
Nummerskilt
Blomsterbrett og blomsterkasser
Antenner

3.0 VVS – INSTALLASJONER

Avløpsledningene i bunn legges fra 1 meter ut fra grunnmur og fram til inntegnet utstyr i kjeller/sokkel/hovedplan. Vanninntaket legges fra 1 meter ut for grunnmur og fram til innvendig stoppekran. Sanitærutstyr leveres i hvit farge. Ett-greps blandebatteri og tappekraner er forkrommet. Alle skjulte vannledninger legges heltrukket, rør i rør. Åpne installasjoner legges av stive kobberrør. Avløpsrørene er i plast. Jordingsmuffe er medtatt. For rom med vanninstallasjoner der det ikke er sluk leveres installasjonene med automatisk vannavstenging. Reduksjonsventil og vannmåler er ikke medtatt i standard leveranse.

Utvendig:

1 stk. 1/2” tappekran frostfri.

Kjøkken:

1 stk. ett-greps blandebatteri på oppvaskbenk med kran for avstenging av oppvaskmaskin
Automatisk vannavstenging monteres i kjøkkenbenk

Bad:

Dusj på vegg med ett-greps blandebatteri
Servant med ett-greps blandebatteri og vannlås
Sluk i gulv medtatt
WC veggheng toalett hvis ikke annet framkommer av tegning
Ved kombinert bad/vaskerom leveres kran og avløpstrakt for vaskemaskin
Dusjhjørne

WC:

Servant med ett-greps blandebatteri og vannlås
WC veggheng toalett hvis ikke annet framkommer av tegning
Automatisk vannavstenging monteres på WC, så framt det ikke er montert sluk

Vaskerom:

Vaskekar med blandebatteri
Kran og avløpstrakt for vaskemaskin
Varmtvannsbereder 200 l montert på vaskerom/bod/teknisk rom hvis ikke annet blir avtalt
På vaskerom leveres 1 stk. gulvsluk i plast
Fordelerskap for varmt og kaldt vann
Ved kombinert bad/vaskerom inngår dusj, dusjkabinett og WC hvis inntegne

Ventilasjon

Balansert ventilasjon med roterende varmegjenvinner leveres og monteres både i hovedleilighet og bileilighet. Synlige kanaler innkasses. Himling fores ned der dette er inntegnet på plantegning. På rom der det er nødvendig å sikre tilstrekkelig frisklufttilførsel monteres det veggventiler.

Følgende inngår ikke i leveransen:

Drensledninger og avløpsledninger for takvann
Reduksjonsventil dersom dette er nødvendig
Stiplede badekar og innredninger med tilhørende armaturer og garnityr
Vannmåler
Sentralstøvsuger

4.0 ELEKTRISKE INSTALLASJONER

Gjeldende NEK 400 legges til grunn ved prosjektering og utførelse av all installasjon Norgeshus sine boliger. Det skal etter NEK 399 etableres tilknytningsskap på utside av bolig. Dette vil være tilknytningspunktet fra nettselskap og eventuelt leverandør kablet tv/ data o.l.

Installasjonen inkluderer:

Tilknytningsskap for inntak fra nettselskap og leverandør av tv/data
Inntakskabel fra tilknytningsskap til sikringsskap
Røropplegg for svakstrøm (tv/data) fra tilknytningsskap
Røropplegg for TV-antenne fra teknisk rom til stue
Røropplegg (32mm) fra sikringsskap til carport/garasje for klargjøring fremtidig ladeuttak for elbil
Ringjord (hovedjording), utjevningsforbindelser og tilkobling av «tjømemuffe»
Sikringsskap komplett med nødvendig antall kurser og jordfeilautomater
Astronomisk ut for styring av utelys
Branndetektorer seriekoblet og tilkoblet nettspenning. Antall framkommer av romskjema
Standard installasjon med antall stikkontakter, brytere og lyspunkt i henhold til anbefalinger i gjeldende normer.
Ringeanlegg, komplett

Den elektriske installasjonen utføres så langt som mulig som skjult røranlegg.

Lysutstyr og varmeutstyr inngår i standard leveranse. Alle lysarmaturer har LED lyskilde. Varmeutstyr er klargjort for nattsenking.

Utarbeidet romskjema/punktbeskrivelse for den enkelte bolig er tilgjengelig og kan innhentes hos lokal Norgeshusforhandler.

5.0 TELE

Avsnittet omfatter tele og automatisering men er ikke medtatt i standard leveranse. Typiske arbeider som inngår er tilrettelegging for alarm, lys og bilde samt annen smartteknologi.

6.0 Andre installasjoner

Avsnittet omfatter andre konstruksjoner som ikke er beskrevet over og inngår derfor ikke i standard leveranse. Dette kan eksempelvis være anlegg i forbindelse med avfall og renovering, heiser og løfteplattformer og typiske prefabrikkerte rom som kjølerom, vinrom samt infrarøde badstuer. Jacuzzi, badestamper og tilsvarende omfattes ikke av standard leveranse. Norgeshus har avtaleleverandører på flere av ovennevnte konstruksjoner/produkter og kan levere på forespørsel.

7.0 Utendørs

Tomten opparbeides iht. situasjonsplan. Gårdsplass leveres gruset.

Garantier

Som garanti for leveransen skal utbygger stille sikkerhet fra bank eller annen finansinstitusjon i henhold til bustadoppføringslova.

Forsikring

Utbygger tegner komplett byggeforsikring. Denne gjelder fram til bygget overtas av tiltakshaver og omfatter skader i byggeperioden. Fra og med overtakelse av boligen tegner kjøper egen husforsikring samt. innboforsikring.

Forbehold med leveransen

Overflatebehandling på produkter som er hvite, eksempelvis listverk, dører og vinduer samt trapp leveres «fabrikkmalte». I byggeprosessen kan det oppstå mindre riss og bevegelsessprekker som ikke er reklamasjonsberettiget. Sår og mindre skader flikk- males på stedet og listverk leveres med synlig spikring.

I en bolig er det mye trebaserte produkter som påvirkes av temperatur og fuktighet. I disse vil det oppstå bevegelse og det kan medføre knirk i blant annet parkett og trapper. Det vil det oppstå tørkesprekker i byggets første leveår på grunn av at trematerialene tørker, dette er en naturlig konsekvens og må påregnes.

Noe innkassing av ventilasjonskanaler kan være nødvendig selv om dette ikke er vist på kontraktsunderlag/tegninger.

Dersom det etter overtagelse utføres arbeider med hulltaking i damp- og/eller vindsperresjiktet vil Norgeshusforhandleren sin garanti med hensyn på tetthet og videre følgeskader bortfalle.

Areal

Arealene i salgsoppgaven og annet markedsførings materiale er oppgitt i bruksareal (BRA), og er å betrakte som omtrentlig areal. Dette arealet angir boligens areal innenfor omsluttende vegger, inklusiv areal for ev. innvendig bod. I tillegg til bruksarealet kommer bod utenfor, eventuelt parkeringsplass og balkong/markterrasse. Da de oppgitte arealer i markedsføringen er å betrakte som et ca. areal, har partene ingen krav mot hverandre dersom arealet skulle vise seg å være 5 % mindre/ større enn markedsført areal.